Umowa najmu – jak rozwiązać umowę najmu

Prawa związane z umowami najmu oraz konsekwencje  związane z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu.

Weryfikacja umów najmu.

Umowa najmu i pomoc prawna związana z umowami najmu, w tym bezpłatna analiza problemu prawnego – Kancelaria Prawna 24h tel. 728-838-858

NAJEM jest uregulowany w Ustawie kodeks cywilny od art. 659 jednak trzeba też uwzględnić wiele przepisów szczególnych. Umowa najmu  oznacza, że wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości, a także części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowe. Wyłączone z najmu są rzeczy zużywalne a także prawa. Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony wygasa na skutek wypowiedzenia.

Częste pytanie naszych klientów to „jak natychmiast rozwiązać umowę najmu” oraz „jakie grożą mi konsekwencje za rozwiązanie umowy najmu” lub o „odpowiedzialność za przedwczesne rozwiązanie terminowej umowy najmu„. Jednak aby na nie odpowiedzieć należy zrozumieć, czym są umowy najmu.

Zgodnie z art. 660 kc. „umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony„.

Zaś w art. 661 kc czytam, że „§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.  § 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony„.

Wielu najemców, a co gorsza wynajmujących zapomina (lub nie chce pamiętać) o art. kc. „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu”. Ten art. ma znaczenie dla możliwości rozwiązania umowy lub żądania obniżenia wysokości czynszu. Jednak wiele osób nie ma świadomości jakie czynności (np. naprawy remonty) musi pokryć wynajmujący a jakie najemca. Nasi doświadczeni prawnicy z przyjemnością pomogą Wam w ustaleniu Waszych praw i obowiązków!

W myśl art. 673 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, strony umowy najmu mogą wypowiedzieć najmem z zachowaniem terminów umownych. W przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeśli umowa najmu jest zawarta na czas oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie (jeżeli to w ogóle określono w umowie).

Trzeba pamiętać, że powyższe odnosi się ogólnie do umów najmu, do których zaliczyć można m.in. umowy najmu samochodu, lokalu lub nieruchomości. Jednak szczególny reżim prawny odnosi się do umów najmu lokalu mieszkalnego.

W przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego trzeba pamiętać o kodeksie cywilnym od art. 680 kc. oraz o Ustawie o ochronie praw lokatorów.., która reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Kodeks cywilny to określa m.in., że:

„Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.”;

„Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody„.

Jeśli potrzebujesz dobrego prawnika w sprawach związanych z umowami najmu ich weryfikacją lub kompleksowej obsługi prawnej to skorzystaj z naszej bezpłatnej analizy i rzetelnej pomocy prawnej. Kancelaria Prawna 24h to zespół doświadczonych prawników (obsługa Adwokatów i Radców Prawnych na terenie Woj. Śląskiego i Mazowieckiego oraz online)

tel. 728-838-848 (w godz. 7:00 – 22:00) lub e-mail biuro@kancelariaprawna24h.pl